MENGENALPASTI KEPERLUAN PERSEDIAAN TAPAK / TANAH

 

1.0       DOKUMEN KONTRAK

 

Dokumen kontrak adalah satu dokumen perjanjian diantara pihak klien atau majikan bersama dengan pihak kontraktor untuk pelaksanaan sesuatu projek. Dalam perlaksanaan projek-projek di bawah kendalian pihak agensi kerajaan, penyediaan dokumen kontrak hendaklah diselesaikan dalam tempoh empat (4) bulan dari tarikh milik tapak. Kesan daripada kegagalan penyempurnaan dokumen kontrak dalam tempoh yang ditetapkan, akan menyebabkan pihak kontraktor tidak boleh membuat tuntutan bayaran seterusnya.

 

Dokumen kontrak disediakan oleh pejabat yang mempelawa tender. Dokumen kontrak mengandungi borang-borang, tender, lukisan-lukisan dan dokumen yang sama seperti Dokumen Meja Tender.Walaubagaimanapun kesediaan Dokumen Kontrak untuk ditandatangani bergantung pada bila kontraktor mengembalikan Surat Setuju Terima Tender, mengemukakan Bon Pelaksanaan dan polisi- polisi insurans yang tertentu.

 

Tindakan menyediakan dokumen di atas lazimnya dimulakan dari awal lagi bagi memastikan dokumen kontrak sedia untuk ditandatangani secepat mungkin setelah Surat Setuju Terima Tender dikeluarkan. Dokumen kontrak ini akan ditandatangani oleh pegawai yang diberi kuasa untuk bertindak sebagai wakil kerajaan oleh Menteri Kerja Raya berdasarkan Akta Kontrak Kerajaan. Pegawai yang diberi kuasa akan menandatangani Dokumen Kontrak mewakili kerajaan dan begitu juga sebaliknya kepada wakil Kontraktor.

 

 

2.0       KANDUNGAN DOKUMEN KONTRAK.

 

Kontrak berasaskan Senarai Kuantiti:

1.    Arahan Kepada Petender

2.    Borang Tender

3.    Surat Setuju terima Tender (JKR 203D –Pin 9/2010)

4.    Borang Kontrak Piawai [P.W.D.FORM 203A(Rev 2007)]

5.    Addenda Kepada Syarat-syarat kontrak

6.    Peruntukan Khas Kepada Syarat-Syarat Kontrak

7.    Spesifikasi Piawai

8.    Spesifikasi Addenda

9.    Pengukuran , Perincian dan Faktor Menghargakan Senarai Kuantiti Measurement, Amplification and Pricing Factor-MAPF)

10.  Senarai Kuantiti/Ringkasan

11.  Jadual Kadar Harga Harian

12.  Senarai Lukisan Untuk Tandatangani Oleh Kedua-dua Pihak

13.  Lukisan- Lukisan Yang Disenarai Di Dalam Senarai Lukisan

 

Kontrak berasaskan Lukisan dan Spesifikasi:

1.    Arahan Kepada Petender

2.    Borang Tender (JKR 203 C-Pin.8/2008)

3.    Surat Setujuterima Tender (JKR 203D –Pin 9/2010)

4.    Borang Kontrak Piawai [P.W.D.FORM 203A(Rev 2007)]

5.    Addenda Kepada Syarat-syarat kontrak

6.    Peruntukan Khas Kepada Syarat-Syarat Kontrak

7.    Spesifikasi Piawai

8.    Spesifikasi Addenda

9.    Jadual Kadar Harga

10.  Jadual Kadar Harga Harian

11.  Senarai Lukisan Untuk Tandatangani Oleh Kedua-dua Pihak

12.  Lukisan- Lukisan Yang Disenarai Di Dalam Senarai Lukisan

 

3.0       SENARAI KUANTITI

Senarai kuantiti adalah dokumen yang terkandung dalam Dokumen Tender, yang mengandungi huraian serta kuantiti butir-butir kerja yang terlibat dalam pembinaan sesebuah projek. Senarai kuantiti membolehkan kontraktor menghargakan setiap butiran kerja yang terlibat untuk mendapatkan jumlah harga tawaran.

 

Kontrak berdasarkan senarai kuantiti mestilah menjadi sebahagian daripada Dokumen Tender yang dikeluarkan kepada pretender dan juga menjadi sebahagian daripada Dokumen Meja Tender. Senarai kunatiti adalah asas untuk mendapatkan Harga Kontrak. Pendahuluan Kepada Senarai Kuantiti (Preambles to Bill of Quantities) hendaklah digunakan bagi tender berasaskan senarai kuantiti.

 

Syarat-syarat kontrak juga menghendaki Senarai Kuantiti disediakan mengikut kaedah yang terkandung dalam Malaysian Standard Method of Measurement of Building Works Second Edition (SMM 2) yang diterbitkan oleh Institut Juruukur (Malaysia) dan kerja-kerja kejuruteraan awam mengikut kaedah yang terkandung dalam Civil Engineerin Method Of Measurement (CESMM) yang diterbitkan oleh Institut Jurutera Awam (London). Sekiranya terdapat penyimpangan daripada kaedah mengukur piawaian ini atau di mana kaedah mengukur lain digunakan, ianya hendaklah dinyatakan dengan jelas dalam Senarai Kuantiti.

Senarai kuantiti mestilah disediakan oleh seorang yang terlatih dan berkelayakan. Ini adalah sangat penting kerana sebarang kesamaran, percanggahan atau kesilapan dalam Senarai Kuantiti akan membawa kepada permasalahan pentadbiran kontrak dan boleh menimbulkan pertikaian antara kontraktor dan Kerajaan.

 

4.0       DOKUMEN PERSEDIAAN TAPAK.

 

Jenis pemilikan tanah adalah seperti berikut:

 

1.    Jenis-jenis Geran

2.    Status tanah.

3.    Kaveat.

 

 

4.1       Jenis-jenis Geran

Terdapat dua jenis Geran Tanah atau Hak Milik Tanah iaitu Hak Milik Tetap (HT) dan Hak Milik Sementara (HS)

HAK MILIK TETAP

HAK MILIK SEMENTARA (HS)

i.        Hak Milik Tetap Pejabat Pendaftar      ii.        Hak Milik Tetap Pejabat Tanah   Hak Milik Tetap Pejabat Pendaftar -       Geran Negeri iaitu Tanah yang diberi milik selama-lamanya -       Geran Pajakan Negeri iaitu Tanah yang diberi milik untuk satu tempoh tahun tertentu   Hak Milik Tetap Pejabat Tanah -       Geran Mukim iaitu Tanah yang diberi milik selama-lamanya -       Geran Pajakan Mukim iaitu tanah yang diberi milik untuk satu tempoh tahun tertentu -       Geran Pajakan biasanya selama 60 tahun atau 99 tahun. Selepas tempoh pajakan tamat, kerajaan negeri boleh mengambil tanah tersebut. Pemilik tanah boleh memohon untuk menyambung pajakan untuk tempoh tertentu dengan bayaran premium tanah semasa. -          Geran Pajakan kemungkinan mempunyai sekatan-sekatan tertentu dan kemungkinan tiada sekata.

-       Tidak boleh dipecah sempadan -       Tidak boleh dipecah bahagi -       Tidak boleh disatukan tanah -       Tidak boleh dipecah bahagian bangunan jika jalanraya terletak di atas tanah Hak Milik Sementara (HS) *melainkan tanah telah diukur dengan sempurna dan pelan berkenaan dengannya telah diluluskan.   Hak Milik Sementara ialah kita membolehkan tanah diberi milik sebelum diukur atau membolehkan hakmilik dikeluarkan sebelum pengukuran tanah apabila berlaku pecah sempadan, pecah bahagian dan penyatuan.     Hak Milik Sementara membolehkan tuan punya tanah membuat pindahmilik, gadaian atau pajakan sebelum kerja ukur diselesaikan.   Hak Milik Sementara bersamaan dengan Pejabat Pendaftaran dan akhirnya akan dipegang oleh Geran Negeri atau Geran Pajakan Negeri.   Hak Milik Sementara bersamaan dengan Pejabat Tanah dan akhirnya akan dipegang oleh Geran Mukim atau Geran Pajakan Mukim.

 

 

  4.2       Status tanah.

i. Pegangan milikanbebas (freehold/kekal)

Merupakan tanah dimana pemilik tanah pegangan bebas miliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pengambil balik tanah oleh kerajaan). Sebagai contoh,  jika dokumen hak milik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No.Hak milik seperti Geran 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No.Hak milik adalah seperti Geran mukim 1234.

 

ii. Pajakan (leasehold)

Merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan.Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan Negeri / Pejabat tanah adalah 99 tahun.

 

iii. Hak milik sementara

Merupakan tanah yang masih belum memiliki status muktamad sama ada ia merupakan tanah pegangan milikan bebas atau pajakan.Dokumen hak milik muktamad akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.Untuk hak milik yang belum muktamad, no. pengenalan hak milik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)11234 atau H.S.(M)1234.

 

iv. Tanah lesen pendudukan sementara (tanah lot)

Ia merupakan tanah lesen pendudukan sementara kerana tempoh sahnya singkat dan tidak boleh di serah hak.Tanah jenis ini tidak boleh digunakan untuk membuat pinjaman perumahan kerajaan kerana tidak memiliki geran.

 

 

4.3       Kaveat.

Kaveat adalah sekatan atau pendaftaran halangan untuk sebarang urusniaga ke atas sesebuah hartanah. Tidak kira samada melibatkan urusan lelong, pembelian hartanah "sub sale" atau hartanah baru. Apabila kaveat didaftarkan atas sesebuah hartanah menyebabkan pemilik berdaftar tidak boleh membuat sebarang urusniaga terhadap tanah berkenaan semasa tempoh kaveat. Kaveat juga mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya.

Terdapat empat jenis kaveat yang dinyatakan di dalam Akta Kanun Tanah

Negara 1965 (Bab 19, Bahagian 1).

 

                 i.       Kaveat Pendaftar.

Kaveat jenis ini yang didaftarkan oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik. Menurut Seksyen 320, antara tujuan kaveat jenis ini adalah untuk melindungi hak-hak pemilik tertentu dan juga berkaitan dengan hak-hak kerajaan. Ia juga untuk menghalang dari urus niaga yang tidak wajar dan penipuan.

 

                ii.       Kaveat Persendirian.

Sekatan atasan hartanah yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hartanah tersebut. Menurut Seksyen 322 Kanun Tanah Negara telah memperuntukkan pendaftaran kaveat yang menyatakan "sesiapa yang mempunyai kepentingan yang boleh didaftarkan, bolehlah memasuki suatu kaveat persendirian untuk melindungi kepentingan mereka."

 

iii.    Lien Kaveat.

Kaveat cagaran atau pegangan atas satu dokumen hakmilik. Kebiasaan kaveat jenis ini didaftarkan oleh Bank atau syarikat pinjaman untuk menjaga kepentingan mereka setelah sesebuah hartanah dicagarkan atau disandarkan kepada mereka. Perkara ini disebut dalam Seksyen 330 dalam Akta Kanun Tanah Negara 1965.

 

 

iv.      Kaveat Amanah.

Didalam Seksyen 332 pula menyatakan tentang kaveat amanah ini. Kaveat ini dimasukkan oleh pendaftar ke atas mana-mana individu atau badan yang memegang amanah ke atas milikan tersebut.

 

Apabila kita terlibat dalam satu urusniaga samada jualbeli, sewa atau pajakan sesebuah hartanah, kaveat ini adalah sesuatu yang amat penting untuk diperhatikan. Kita boleh melihat bukti kaveat pada dokumen hakmilik.

 

Dengan itu, anda dinasihatkan untuk mendapatkan carian geran terbaru di Pejabat Tanah untuk melihat status samada hartanah itu mempunyai kaveat atau tidak. Ini kerana banyak kes berlaku apabila pembeli hartanah telah membuat bayaran pendahuluan tanpa melihat status terbaru, tetapi pertukaran hakmilik tidak dapat dilakukan kerana terdapat sekatan atau kaveat atas hartanah tersebut. Ada kemungkinan duit pendahuluan anda akan hilang amat besar.

Tempoh sekatan atau kaveat persendirian adalah selama 6 tahun, ia akan secara automatik akan terbatal selepas tempoh itu. Namun semua kaveat yang didaftarkan boleh ditarik balik atau dibatalkan oleh pengkaviet dengan hanya membuat pembatalan di Pejabat Tanah. Kaveat juga boleh dibatalkan dengan perintah mahkamah.

 

 

5.0       TUJUAN PERSEDIAAN TAPAK.

 

Penyiasatan tapak merupakan aktiviti-aktiviti yang melibatkan penerokaan kawasan/tapak, bagi menguji bahan-bahan yang ditemui ( di tapak atau dibawa ke makmal) dan menganalisis keputusan dan data-data yang dikumpul serta membuat penilaian tentang tapak bina yang dicadangkan.Ia merupakan satu penyiasatan yang terperinci dan menyeluruh yang diperlukan pada peringkat awal dalam kerja rekabentuk dan kerja pembinaan untuk projek-projek kejuruteraan awam.

 

Penyiasatan tapak kebiasaannya bergantung kepada saiz dan jenis struktur dalam sesuatu projek. Malah dalam keadaan tertentu kerja-kerja kejuruteraan awam yang kecil pun memerlukan penyiasatan tapak.

Di antara objektif penyiasatan tapak ialah seperti berikut :

      i.        Menilai kesesuaian tapak untuk kerja-kerja atau projek yang dicadangkan.

     ii.        Membolehkan rekabentuk yang ekonomi dan memuaskan disediakan.

    iii.        Meramal dan menyediakan langkah-langkah yang berkesan terhadap masalah-masalah yang mungkin timbul dalam masa pembinaan .

   iv.        Menyelidik dan membuat laporan tentang keselamatan struktur-struktur yang sedia ada atau tentang sesuatu kegagalan yang telah berlaku.

     v.        Menentukan alternative yang paling sesuai di dalam pemilihan tapak bina bagi projek yang akan dilaksanakan.

   vi.        Menilai perubahan yang mungkin berlaku secara semulajadi atau terjadi akibat daripada kerja-kerja pembinaan yang dijalankan

6.0       SUMBER PERSEDIAAN TAPAK / TANAH.

 

1.    Jentera

2.    Tenaga kerja

3.    Bahan

4.    Kewangan